ProGETTAZIONE E RISTRUTTURAZIONE
ABITAZIONI

Progettazione, il nostro processo creativo, quello che  ci lega al cliente,  ai suoi desideri, alle sue esigenze  e bisogni.  Da qui partiamo con la prima sintesi del progetto, lo studio del luogo, la fattibilità ed i materiali. Qualsiasi scelta facciamo, porterà una modifica spesso definitiva,  dell’ambiente in cui viviamo.  Cosi inizia il nostro percorso con il cliente, che sarà parte attiva del progetto, coinvolgendolo nelle scelte e confrontandoci quotidianamente per quello che sarà l’iter di tutto il progetto. Di progettazione parliamo quando pianifichiamo e programmiamo tutto, la nostra esperienza ventennale ci permette di avere una visione d’insieme, cerchiamo di valutare tutti i dettagli ed i possibili scenari che dovremmo affrontare.  Il prodotto di questo approccio ci permette di affrontare qualsiasi scala di progetto, dal design alla progettazione urbana, agli spazi per lavorare e per vivere.

 

Prima di cominciare a pensare al progetto è necessario verificare se l’intervento risulta fattibile, soprattutto nel caso degli interventi più complessi, come la costruzione ex novo di un’abitazione o l’ampliamento di un edificio esistente. Questa operazione, lo studio o verifica di fattibilità preliminare, prevede generalmente un approfondito esame del Regolamento Edilizio, del Regolamento Urbanistico-Edilizio (RUE) e delle norme tecniche di attuazione del Piano Regolatore Generale (PRG). In certi casi, è necessario consultare anche la normativa statale o regionale.

Gli elementi da verificare sono diversi, e ovviamente cambiano in base alla tipologia di intervento. Tuttavia, normalmente si prendono in considerazione:
– gli indici urbanistici, che indicano quanta cubatura o superficie è possibile costruire in un data zona omogenea o ambito urbanistico;
– la presenza di eventuali vincoli, tra cui ad esempio il vincolo di bene culturale, quello idrogeologico o paesaggistico, oppure le fasce di rispetto per strade, cimiteri o ferrovie: tali vincoli potrebbero infatti influenzare o addirittura rendere impossibile l’intervento di progetto;
– la disciplina delle distanze da altri edifici, dalle strade e dai confini del lotto;
– le prescrizioni tecniche sulla costruzione di edifici, in relazione soprattutto all’altezza minima, alla superficie dei vari locali, alle superfici finestrate, alle tipologie costruttive e ai materiali da utilizzare.

  • RILIEVO DELL’IMMOBILE ESISTENTE

Rilevare in modo preciso l’area e l’edificio di proprietà. Il rilievo dell’esistente è la base essenziale per realizzare qualsiasi progetto edilizio. Non solo l’immobile di proprietà, ma anche i confini e i volumi esistenti su tutti i lotti confinanti, per verificare il rispetto di distanze e distacchi di Legge. Con l’occasione, se utile, si rilevano anche i servizi presenti: linee aeree (elettriche, illuminazione, telefonia, ecc.), e sottoservizi (fognature, gas, acquedotto, ecc.). L’orientamento esatto rispetto al nord. La vegetazione presente. Rilievo fotografico completo.

  • SVILUPPO DELLA SOLUZIONE PROGETTUALE

Studiare il Regolamento Edilizio Comunale. Determinare l’ingombro massimo per il nuovo edificio o per l’ampliamento. Elaborazione della soluzione progettuale che rispetti: uno schema strutturale, le norme sulle barriere architettoniche, sul contenimento energetico, sull’isolamento acustico, sugli impianti. Perseguendo: un aspetto architettonico gradevole, tutelare la privacy rispetto alle proprietà confinanti, e la sicurezza; ottimizzare l’illuminazione naturale. Nonchè, rispettando le eventuali prescrizioni dettate dal Comune o da altri Enti. Accedere ai vari uffici tecnici per ottenere le indicazioni di massima.

In questa seconda fase si produce la documentazione necessaria per ottenere il rilascio dell’atto autorizzativo. Per ‘rilascio‘, si intende sia l’effettivo ottenimento di un ‘permesso‘, come il Permesso di Costruire, sia la presentazione di una denuncia/segnalazione, alle quali non segue il rilascio di alcun provvedimento. Il progetto realizzato in questa fase, è indicativo, e per questo si chiama Progetto di massima.

  • PROGETTO: DOCUMENTAZIONE DI BASE

Compilazione del modello per la domanda/segnalazione dell’intervento edilizio; disegno e stampa degli elaborati grafici contenenti gli elementi previsti dal Regolamento Edilizio, e della relazione tecnico descrittiva dell’intervento. Barriere architettoniche: elaborati grafici; relazione descrittiva; dichiarazione asseverata. Impianto fognario: progetto impianto e parere dell’ufficio/ente preposto. ISTAT: compilazione del modello statistico. Rilievo fotografico. Ottenere parere igienico sanitario A.S.L. o allegare autodichiarazione. Compilazione e firma di numerose dichiarazioni di esclusione da particolari adempimenti.

  • SICUREZZA: D.U.R.C.

Presa in consegna di: Documento Unico Regolarità Contributiva (D.U.R.C.), dichiarazione dell’organico medio annuo, della visura camerale, della dichiarazione del committente di aver verificato l’idoneità e la regolarità dell’impresa esecutrice. Questi documenti sono obbligatori anche per piccoli interventi dove non sia obbligatoria la nomina del Coordinatore per la Sicurezza, e non siano quindi obbligatori il P.S.C e la Notifica Preliminare. È quindi obbligatorio produrli anche se interviene un’unica impresa. Se mancano questi allegati, l’Amministrazione rifiuta la pratica, o ne sospende l’efficacia. Le imprese non possono essere irregolari!

  • SICUREZZA: LAVORI IN QUOTA

La Regione Veneto, con Delibera di Giunta Regionale n. 2774 del 22 settembre 2009, ha introdotto l’obbligo delle ‘Misure preventive e protettive da predisporre negli edifici per l’accesso, il transito, e l’esecuzione dei lavori di manutenzione in quota, in condizioni di sicurezza‘. La disposizione è stata poi aggiornata con la Delibera della Giunta Regionale n. 97 del 31 gennaio 2012. È in sostanza il progetto di sistemi fissi, ai quali gli operai si agganceranno durante le manutenzioni future. La disposizione si applica nelle nuove costruzioni, o nelle ristrutturazioni che prevedono il rifacimento completo del tetto.

  • PARERI COMPLEMENTARI

Pratica per l’ottenimento del parere (favorevole) di uno o più Enti/Settori competenti: soprintendenza Beni Culturali e/o Ambientali; enti Parco; infrastrutture quali Ferrovie/Autostrade/Anas; zone particolari di tutela; igiene edilizia; eccetera. Ognuno di questi pareri è una pratica a se stante, con un proprio costo relativo. Tali pareri devono essere prodotti prima del rilascio del Permesso di Costruire, o allegati subito alle D.I.A.-S.C.I.A.. Raramente possono essere necessari più di uno o due di tali pareri, per lo stesso intervento edilizio; si indicano quindi frequenza e incidenza costi, riferiti mediamente a una singola pratica.

A questo punto, si passa alla progettazione vera e propria, che generalmente prevede varie fasi e numerosi confronti con il committente.

Concept o idea progettuale
Per prima cosa, si cerca di coniugare le necessità imposte dalle normative esaminate con le esigenze e i desiderata del committente elaborando la giusta idea progettuale, che – a seconda dei casi – viene visualizzata con uno o più schizzi, modellini di studio ed eventuali viste preliminari in 3D. In certi casi, se possibile è utile proporre diverse soluzioni progettuali tra cui il committente possa scegliere la preferita.

Progetto preliminare

Esempio di pianta arredata redatta a mano libera: è un progetto preliminare.

Successivamente, l’idea progettuale viene tradotta nel progetto preliminare:
anche se si tratta di un vero e proprio progetto architettonico, generalmente in questa fase si studia soltanto la distribuzione planimetrica interna (nel caso di ristrutturazione di un appartamento) oppure, per gli interventi di nuova costruzione e/o ampliamento di interi edifici, l’assetto planivolumetrico.

Gli elaborati prodotti – talvolta semplici schizzi, seppur completi di tutti i dettagli necessari alla comprensione del progetto – comprendono generalmente le piante arredate ed eventualmente i prospetti e/o le sezioni.
La scala non è molto dettagliata: 1:100 o al massimo 1:50.

Lo scopo principale è consentire al committente di comprendere a pieno lo sviluppo dell’idea progettuale, e ovviamente chiedere l’esecuzione di eventuali modifiche e correzioni.Anche in questa fase è molto importante il confronto tra l’architetto e il committente, che spesso ha bisogno di essere aiutato a scegliere la soluzione progettuale più adatta e a suggerire le eventuali modifiche: in certi casi, può quindi essere utile servirsi di alcuni metodi utilizzati comunemente nel coaching dell’abitare.

Progetto definitivo

Le planimetrie del progetto definitivo sono complete di quote, superfici e altezza dei vari locali, simbologie e convenzioni grafiche.

A questo punto, per mettersi avanti e guadagnare tempo è necessario predisporre la pratica edilizia, studiando il progetto definitivo, cioè quello che – salvo eventuali varianti in corso d’opera – verrà realizzato concretamente.
Gli elaborati sono ancora una volta a grande scala (1:100 oppure 1:50 in base alle dimensioni e alla complessità dell’edificio o unità immobiliare oggetto di intervento), ma redatti secondo tutte le regole della geometria descrittiva, e ovviamente completi di quote, superfici e altezza delle varie stanze, simbologie e convenzioni grafiche.
Solitamente le murature sono campite uniformemente con una serie di sottili linee parallele inclinate a 45°, senza quindi indicare i veri materiali.

Fa la sua comparsa anche la tavola degli interventi, o rosso e giallo, così chiamata perché ottenuta indicando in rosso le parti costruite, e in giallo gli elementi rimossi o demoliti: è molto utile perché consente di farsi un’idea della portata e invasività di un intervento già al primo sguardo.

Progetto esecutivo

Il progetto esecutivo – o di cantiere – serve invece a definire in ogni dettaglio l’oggetto da realizzare, e usualmente si compone di numerosi disegni tematici (ad esempio strutture, impianti, pavimentazioni, rivestimenti, coibentazioni, eccetera) a piccola scala (1:5, 1:10, 1:20 e così via) e spesso completi di sigle, didascalie e rimandi: in pratica, si tratta degli elaborati che saranno usati dagli operai per costruire materialmente l’opera.

Alcuni esempi di dettagli costruttivi, che in genere costituiscono uno dei principali elaborati del progetto esecutivo.

Gli oggetti rappresentati variano in base alle necessità del momento. Particolarmente importanti sono infatti i dettagli costruttivi, relativi cioè a singole porzioni (anche molto piccole) del progetto complessivo.

Nella terza fase del progettare una casa, si ha nel periodo che va dal rilascio del Permesso di Costruire, sino all’effettivo inizio dei lavori in cantiere. Quando le imprese arrivano, devono sapere esattamente cosa fare. Perché ciò sia possibile, nel periodo della fase 03 si deve preparare il Progetto Esecutivo; che è l’insieme di tutti i progetti esecutivi e dei computi metrici (opere murarie, impianti, finiture). Alcuni di questi progetti esecutivi, devono essere depositati in Comune, come ad esempio i calcoli strutturali o la relazione sul risparmio energetico.

  • INDAGINE GEOLOGICA

Progettare una casa significa anche sapere su cosa la si sta appoggiando. Il calcolatore delle strutture, necessita di un dato: che tipo di suolo abbiamo? Che peso riesce a sopportare? C’è acqua di falda?  A quale profondità? Tali dati vengono forniti dal geologo, che dotato di un’apposita macchina per sondaggi, esegue un sopralluogo nell’area in oggetto, ed esegue un certo numero di prove penetrometriche. Il numero dipende dalla dimensione del progetto. Per una casa singola saranno 2 o 3. Le prove spingono gli aghi sino a 15-20 metri di profondità. I dati saranno forniti al calcolatore strutturista.

  • CALCOLI STRUTTURALI

Progetto esecutivo delle strutture portanti, con dimensioni precise di tutti gli elementi, come fondazioni, strutture verticali, strutture orizzontali, o inclinate, tetto, eventuali opere accessorie. Le strutture da calcolare non sono soltanto quelle in calcestruzzo armato, ma per qualsiasi materiale utilizzato negli elementi strutturali, e quindi, anche acciaio e legno, se presenti. Per il calcestruzzo, saranno indicate le dimensioni esatte di getto, e dell’armatura metallica presente, per barre e staffe.

  • PROGETTO PER L’ACUSTICA

Se l’edificio è composto da più un’unità immobiliare, o è anche solo in aderenza verticale in tipologie analoghe alla ‘schiera’, si devono prevedere tutti i necessari accorgimenti tecnico costruttivi, per isolare acusticamente l’edificio e le varie unità immobiliari. Il progetto indicherà quindi i materiali, gli spessori, le modalità di posa, degli elementi fono isolanti e/o fono assorbenti; e prescriverà gli accorgimenti costruttivi da adottare in specifici elementi murari. Per una trattazione completa dei vari aspetti e problematiche legate all’acustica edilizia.

  • COMPUTO METRICO EDILE

Il Computo Metrico Preventivo, è l’elenco di tutte le opere che l’impresa edile dovrà eseguire, con le quantità di ognuna. Su questo documento le imprese chiamate a fare un’offerta, indicheranno i loro prezzi unitari e importi totali. Documento essenziale per l’aspetto economico e finanziario dell’intervento edilizio, serve a committenti, imprese, e banche (per esaminare l’eventuale domanda di finanziamento e gli stati avanzamento lavori). Senza questo documento, tutti preventivi lasciati alla discrezione delle imprese, non saranno confrontabili, dando invariabilmente luogo a incomprensioni e liti.

  • SICUREZZA: COORDINAZIONE E PIANI

Predisposizione Piano di Sicurezza e Coordinamento (P.S.C.), della Notifica Preliminare con invio della stessa con lettera raccomandata a I.N.A.I.L. e S.P.I.S.A.L.. Verifica dei Piani Operativi di Sicurezza (P.O.S.) delle imprese che interverranno nel cantiere. Sopralluoghi in cantiere per verificare il rispetto dei vari Piani, con stesura di appositi verbali da esibire agli ispettori del lavoro. Nota bene: il primo responsabile per il mancato rispetto delle norme sulla sicurezza, è il committente, perchè si presume come il più interessato a risparmiare su questa voce, sulla prestazione del Coordinatore e sulla regolarità delle imprese esecutrici.

  • SICUREZZA: PIMUS

Elaborazione del Piano Montaggio Uso e Smontaggio (PiMUS) dei ponteggi esterni, se previsti. Si tratta di un progetto con la posizione in pianta e in facciata, dei ponteggi metallici di servizio. Sono indicati i punti di aggancio e blocco, oltre alle modalità di montaggio e smontaggio. Possono esserci prescrizioni per casi particolari, come i luoghi di passaggio pubblico, o sistemi elettronici anti effrazione. In ogni caso, la Legge prevede che gli operai preposti al montaggio e smontaggio di ponteggi, abbiano frequentato appositi corsi di formazione riconosciuti. La frequenza è bassa, perchè è necessario solo nei lavori esterni, e nemmeno tutti.

  • ENERGIA: RELAZIONE CON SCHEMA IMPIANTO

Ai sensi delle Leggi e dei Decreti: 10/1991, 192/2005, 311/2006, e 28/2011, nei casi previsti, la Relazione Tecnica completa di schema dell’impianto termico, dev’essere allegata al progetto edilizio iniziale. Dev’essere poi aggiornata alla fine dei lavori, in sede di domanda di agibilità, se è stato cambiato qualcosa rispetto a quanto previsto inialmente. Per questo, e per altri motivi, si consiglia ormai di studiare molto bene il progetto edilizio iniziale, e poi realizzarlo come previsto, senza apportare quelle modifiche dell’ultimo minuto, cui molti si sono abituati al grido di ‘variante’. È bene ricordare che variante=costi aggiuntivi per spese tecniche.

  • ENERGIA: PROGETTO ESECUTIVO IMPIANTI

La tecnologia e l’efficienza energetica degli impianti di climatizzazione, estiva e invernale, stanno evolvendo sulla spinta delle norme in materia di contenimento energetico. Un corretto impianto, perfettamente calcolato e bilanciato, anche in base alle prestazioni attese, richiede un progetto dettagliato, accompagnato da un computo metrico altrettanto preciso. Con questi documenti, sarà possibile chiedere offerte/preventivi attendibili alle diverse ditte, e poterli realmente confrontare, avendo tutte lo stesso identico impianto, con i medesimi materiali e componenti. L’attuale tecnologia, consente di realizzare edifici senza allaccio del gas.

Ottenute tutte le autorizzazioni e avendo a disposizione il progetto con tutte le fasi dell’intervento, la ditta può procedere con i lavori, rispettando tempistiche e modalità. Non pensate però che in questa fase il vostro ruolo sia terminato: il consiglio è quello di essere sempre presente in ogni fase e di controllare che tutto sia eseguito secondo disposizioni e rispettando le norme di sicurezza.

  • DIREZIONE LAVORI

Un direttore dei lavori deve sempre essere nominato e indicato all’Amministrazione. Egli ha funzione di controllo durante l’esecuzione delle opere edili. La parcella per questa prestazione è legata alle numerose responsabilità civili e penali assunte, e non alle ore di lavoro o a materiale preparato. È un ruolo controverso, perchè da un lato il committente lo vorrebbe pagare poco, non essendo tangibile il suo operato, finendo col ritenerlo quasi irrilevante; dall’altro, al primo problema durante e dopo il cantiere, si punta sempre il dito su questa figura. Come non bastasse, la Legge dice che il Direttore dei Lavori deve fermare il cantiere e sporgere denuncia, in caso di gravi irregolarità. Il direttore lavori farà intervenire in cantiere, anche gli altri tecnici del team, ognuno per le proprie competenze.

  • RILIEVI IMPIANTI SOTTOTRACCIA

Una prestazione poco diffusa, ma molto utile al proprietario -a posteriori- è il rilievo dei dettagli costruttivi e degli impianti, durante la loro esecuzione, al fine di rendere agevoli i futuri interventi di manutenzione; che negli anni saranno pressochè ineluttabili. È un lavoro che richiede molto tempo, sia per la necessità di frequenti accessi al cantiere, sia per il rilievo e la restituzione (la messa ‘in bella copia‘). In questo caso, il costo è proporzionale al tempo, e per tale motivo non è una prestazione messa in pratica. Il committente confida sulla memoria, propria e degli operai, e sulle foto scattate con lo smartphone, che però, spesso non forniscono alcuna indicazione sulla posizione esatta.

Un cantiere che si attiene al rispetto della legge per l’incolumità di tutti è fondamentale anche perché tutela anche voi da qualunque situazione spiacevole. La presenza di chi ha ordinato i lavori rappresenta infine un ottimo sprone per la ditta che si sente in dovere di procedere in maniera perfetta e garantisce al committente un risultato pienamente soddisfacente.

Questa fase dell’intero processo, corrisponde alla durata del cantiere vero e proprio.In questa fase, l’aspetto tecnico diventa quello di un controllo; verificare cioè, che materiali e tecniche corrispondano a quanto previsto. Accade quasi sempre, che in corso di costruzione insorgano problemi, difficoltà, dubbi, su aspetti e dettagli imprevisti, che tecnici e maestranze risolveranno in cantiere.

L’iter del progettare una casa si conclude con la domanda di agibilità. L’atto formale con il quale si dice all’Amministrazione che: i lavori sono ultimati, l’edificio è regolare, igienicamente salubre, conforme ai documenti e alle norme; si chiede pertanto il permesso di poterlo utilizzare. In base al tipo di intervento edilizio, è obbligatorio un numero variabile di allegati.

  • DOMANDA E ALLEGATI

Il progettista, a questo punto deve compilare la domanda di agibilità, e -soprattutto- raccogliere tutti gli allegati obbligatori. I principali sono: collaudo strutture portanti; attestato prestazione energetica; accatastamento; autorizzazione allo scarico fognario; numerazione civica; dichiarazione terre e rocce da scavo; varie dichiarazioni di conformità (barriere architettoniche, opere eseguite; contenimento energetico; requisiti acustici; altre); certificato prevenzione incendi; dichiarazioni di conformità impianti elettrico e termo-sanitario; messa in esercizio ascensore; sicurezza lavori in quota; altri eventuali.

  • ATTESTATO PRESTAZIONE ENERGETICA

Allegato obbligatorio alla domanda di agibilità, è un documento prodotto con una specificia prestazione professionale, avente il suo costo. Come ormai molti iniziano a sapere, l’A.P.E. è un documento ormai richiesto anche per gli atti notarili di trasferimento della proprietà, e anche per i contratti di locazione. Come altrettanto noto, questo documento attribuisce all’edificio o alla singola unità immobiliare, una classe energetica. È appena il caso di ricordare che la classe minima da conseguire per nuove costruzioni o importanti ristrutturazioni, è la ‘C’.

  • PREVENZIONE INCENDI

Il certificato di prevenzione incendi, non è molto frequente nell’edilizia residenziale, se non per grandi autorimesse interrate. La pratica richiede una specifica competenza, e un iter da seguire. Per questo, è una prestazione professionale conteggiata separatamente.

  • MESSA IN ESERCIZIO ASCENSORI

Adempimento prettamente burocratico, e non molto tecnico, richiede in ogni caso del tempo per eseguirlo. Non essendo sempre presente in un edificio, e quindi non sempre richiesto come allegato, è una prestazione professionale da conteggiare a parte.

  • ACCATASTAMENTO

Esistono Leggi e Circolari varie, che prevedono il termine entro cui eseguire l’aggiornamento catastale per nuova costruzione o per variazione (ristrutturazione, ampliamento, ecc.). Di chiarezza e certezza, non ve n’è molta, in verità. C’è un termine fissato in “entro 30 giorni“; ma quale sia esattamente il riferimento, dal quale inizino a decorrere questi 30 giorni, non è chiarissimo. Nemmeno può esserlo, in effetti, perchè non c’è una regola per l’ordine da seguire nell’ultimare le finiture. È quindi ragionevole ritenere che da quando sono stati posati i serramenti esterni trasparenti (finestre, vetrate), decorra il termine.

  • VARIE ED EVENTUALI

La mamma degli adempimenti burocratici è sempre gravida. Potremmo sperare che al ‘padre‘ insorga un’opportuna disfunzione; ma scopriremmo che ci sono ‘molti padri’ (a buon intenditor…). Non abbiamo dubbi, che in futuro l’elenco si allungherà con nuove prescrizioni. L’Europa del XXI° secolo, sembra non avere nient’altro di meglio da fare.

Questa quinta fase del processo ‘progettare una casa‘, non ha punti iniziale e finale precisi e identificabili. Indicativamente questa fase va dalla fine del grezzo avanzato, sino all’inizio della preparazione dell’agibilità, e consiste nell’aggiornamento di tutta la documentazione progettuale, apportando le eventuali modifiche in corso d’opera, rispetto alle previsioni iniziali.

  • VARIANTI: ARCHITETTONICO

Quasi sempre, il progetto di un intervento edilizio di nuova costruzione o di ristrutturazione importante, subisce modifiche in corso d’opera. Normalmente si tratta di modifiche ‘sanabili‘ con un progetto finale (se si vuole modificare la sagoma dell’edificio, bisogna fare il progetto prima, di eseguire i lavori). Modifiche alle finestre, ai divisori, o aperture/chiusure di porte interne, comportano l’obbligo di un aggiornamento progettuale da presentare all’amministrazione, prima della domanda di agibilità. Uffici tecnici ‘pignoli‘, potrebbero comminare sanzioni da 250-500 euro, per non aver aggiornato l’apertura/chiusura di una porta.

  • VARIANTI: RELAZIONE ENERGETICA

Importante. Pochi sanno, e molti sottovalutano, l’aggiornamento della relazione sull’efficienza energetica dell’edificio. Se l’edificio subisce modifiche tali da cambiare i parametri di calcolo della classe e dell’efficienza energetica, la relazione deve essere rifatta con gli aggiornamenti delle caratteristiche e dei calcoli. A parte le sanzioni pecuniarie, il mancato aggiornamento espone al rischio di contenzioso legale, se futuri proprietari facessero verifiche sulla corrispondenza tra le indicazioni documentali e le caratteristiche reali dell’edificio. Esempio: spostamenti, aperture/chiusure, modifiche dimensionali, di finestre, modificano i risultati di calcolo.

  • INSERIMENTO IN MAPPA

Pratica catastale. È il momento di inserire il nuovo edificio nella mappa catastale. Se si tratta di un ampliamento, si aggiorna la forma dell’edificio, all’interno della particella catastale. Il topografo verrà in cantiere con gli strumenti, effettuerà il rilievo, appoggiandosi a punti di riferimento (fiduciali) forniti dal Catasto stesso, e predisporrà gli atti di aggiornamento, che devono essere firmati anche dal proprietario. L’ufficio catastale dell’Agenzia delle Entrate è in collegamento incrociato con gli Uffici Tecnici comunali, quindi, esiste un controllo automatico tra l’esecuzione di un cantiere e la richiesta di accatastamento (leggi: inizio pagamento imposte).

  • FOGNATURA

Se c’è urgenza per ultimare i lavori e avere l’agibilità, l’impianto fognario è sempre un problema. Perchè è necessariamente l’ultimo lavoro che viene fatto in cantiere, all’esterno dell’edificio ormai quasi ultimato (durante il cantiere, si dovrebbe aver già eseguito l’allaccio in strada, se non era pre-esistente). Un allegato obbligatorio alla domanda di agibilità, è l’autorizzazione allo scarico per le fognature. L’iter per ottenerla può arrivare a un mese, è bene quindi iniziare appena possibile: appena ultimato l’impianto. A Padova, un tecnico dell’ente preposto, eseguirà un sopralluogo di verifica, prima di rilasciare l’autorizzazione.

  • COLLAUDO STRUTTURALE

Il collaudo delle strutture dev’essere eseguito da un tecnico diverso dal calcolatore delle stesse, per ovvî motivi di obiettività e indipendenza di giudizio. Per redigerlo, il collaudatore necessita di: certificati di laboratorio per l’acciaio d’armatura (prodotti dal fornitore del ‘ferro‘), calcoli dei solai (prodotti dal fornitore dei solai), calcoli delle eventuali strutture in legno (tetti, o altro, sempre prodotti dal fornitore di tali strutture).

  • NUMERAZIONE CIVICA

Poco significativo per il proprietario e per il progettista, il numero civico sembra essere di somma importanza per l’amministrazione. Per il funzionario dell’apposito ufficio, poi, sembra essere in assoluto l’adempimento più importante tra tutti quelli che concorrono al ‘progettare una casa’. Lasciamo al lettore, il proprio giudizio su questo aspetto singolare. Rimane il fatto che, più o meno importante esso sia, attribuzione o conferma del numero civico, è un adempimento obbligatorio.

Ristrutturazione, in questi anni è diventata per il nostro studio un aspetto molto importante. La tendenza di ristrutturare e riqualificare edifici direzionali, commerciali e abitazioni private ci permette di  intervenire sul nostro patrimonio edilizio esistente.  Ristrutturare, recuperare, restaurare deve prevedere una conoscenza delle tecniche costruttive, dei materiali, aggiornandoci  anche con visite nelle aziende che si sono specializzate nel tempo in tecnologie innovative. Questo ci aiuta a progettare con standard qualitativi elevati  sia si tratti di ristrutturazioni di esterni o interni.  Le nostre ristrutturazioni in pratica,  sono opere di revisione integrale dell’edificio esistente con variazione di forma, sagoma, volume, superficie e destinazione d’uso.

Conoscere perfettamente lo stato di conservazione della propria casa e l’entità dell’intervento da effettuare è un primo passo per una progettazione corretta e che non riservi poi spiacevoli sorprese nel tempo. Per farlo affidatevi ad un team specializzato nella ristrutturazione, che possa anche farvi una valutazione del valore che la casa avrà al termine dei lavori, così da avere un piano completo.

Considerate infatti che una buona ristrutturazione è un investimento per il vostro futuro, perché vi consente di aumentare il vostro potere d’acquisto, aspetto da non sottovalutare visti i continui cambiamenti a cui siamo sottoposti nel tempo sia dal punto di vista lavorativo sia sociale. In questo modo se avrete bisogno di spostarvi o di vendere la casa, siete perfettamente coscienti del valore che ha l’edificio e potrete puntare sugli aspetti qualitativi che avere rafforzato con un intervento di ristrutturazione.

Dopo aver valutato gli aspetti tecnici ed economici dell’intervento, procedete con il progetto vero e proprio. Una volta stabilita l’area di intervento e la tipologia di lavori, indicate nel progetto tutto ciò che è utile e necessario per avere una completa conoscenza di tutte le fasi di lavoro, dei materiali necessari ed una preliminare analisi delle tempistiche. Ponete particolare attenzione ai materiali che scegliete e alle ricadute che le vostre scelte hanno sui consumi e sulla riqualificazione della casa. Il consiglio infatti è quello di cogliere l’occasione di una ristrutturazione per dare alla vostra abitazione una rinnovata qualità, puntando ad un maggiore comfort abitativo ed una garantita efficienza.

I progressi nel settore dell’edilizia sono numerosi e la tecnologia sicuramente la fa da padrone. Gli ultimi trend segnano un’impennata nella realizzazione di edifici sempre più smart ed ecologici, venendo incontro ad una rinnovata attenzione alla sicurezza ed all’ambiente. Istallare infatti sistemi di controllo a distanza per gli impianti aumenta la sicurezza evitando rischi magari per dimenticanze o disattenzione; avere poi a disposizione sistemi di controllo dei consumi aiuta anche a risparmiare sulle spese riducendo le emissioni.

Tra gli interventi più richiesti in questa direzione c’è la realizzazione del cappotto termico, un sistema perfettamente isolante che consente di ottimizzare le temperature limitando lo scambio interno- esterno. La climatizzazione è un problema che attanaglia molti contesti abitativi, perché il parco edilizio italiano risulta obsoleto e quindi le emissioni sono ancora molto alte rispetto alla media europea.
Tutti questi aspetti vanno considerati quando si progetta una ristrutturazione e, sebbene l’introduzione di sistemi innovativi per l’efficientamento energetico richieda un investimento maggiore, non dimentichiamo che vi sono degli aiuti statali rinnovati fino al 31 12 2019 che consentono di recuperare una buona fetta di quanto speso.

La documentazione nei progetti di ristrutturazione è una questione che viene solitamente messo da parte o comunque considerata secondaria, invece è fondamentale sia per l’inizio sia per il prosieguo dei lavori. La redazione e la consegna dei documenti al comune infatti è un aspetto che incide anche sui costi.

Bisogna infatti inserire tra le spese anche le richieste per ottenere infatti tutte le autorizzazioni e l’importo delle tasse per essere in regola con l’avvio dei lavori. Il primo passaggio è la richiesta di approvazione del progetto, da consegnare all’Ufficio Urbanistica del comune di residenza, corredato di disegno tecnico e dell’elenco dei materiali. Questo servirà a calcolare l’imposta da versare per ottenere il permesso di procedere, che cambia a seconda delle disposizioni del singolo comune e in base all’entità del progetto.

Valutate anche l’ubicazione della vostra casa e la classificazione: se infatti l’abitazione è una casa storica o si trova in un quartiere che segue delle particolari disposizioni, il vostro progetto potrebbe non essere approvato e quindi produrre slittamenti e ritardi. Verificate prima la compatibilità dello stesso con tutte le procedure da seguire.

La corretta documentazione dei lavori è fondamentale anche per ottenere i benefici del Bonus Casa sulla ristrutturazione, confermato anche per il 2019, che prevede uno sconto fiscale che può arrivare anche al 65%. Rendete dunque tutti i pagamenti tracciabili mediante bonifico bancario o postale e controllate sempre la perfetta corrispondenza dei dati di intestazione. Solo così otterrete il rimborso senza problemi. Ricordate che tra le spese detraibili ci sono anche quelle destinate alla progettazione e all’analisi preliminare.

La documentazione è prevista anche per la comunicazione della fine dei lavori, altrimenti rischiate delle penali successive: fate attenzione quindi alla consegna di tutti certificati necessari a sancire la conclusione della ristrutturazione, il collaudo tecnico che di fatto autorizza l’agibilità dell’abitazione e la denuncia di variazione catastale all’Agenzia del territorio del vostro comune.
Da quest’anno infine è obbligatorio registrare sul sito dell’ENEA l’intervento, altrimenti non si ottiene la certificazione per richiedere l’agevolazione. Affidatevi ad un’azienda che sia in grado di seguirvi anche in questa fase, perché il ritardo nella redazione e consegna di queste attestazioni potrebbe farvi perdere i numerosi vantaggi a disposizione.

Ottenute tutte le autorizzazioni e avendo a disposizione il progetto con tutte le fasi dell’intervento, la ditta può procedere con i lavori, rispettando tempistiche e modalità. Non pensate però che in questa fase il vostro ruolo sia terminato: il consiglio è quello di essere sempre presente in ogni fase e di controllare che tutto sia eseguito secondo disposizioni e rispettando le norme di sicurezza.

  • DIREZIONE LAVORI

Un direttore dei lavori deve sempre essere nominato e indicato all’Amministrazione. Egli ha funzione di controllo durante l’esecuzione delle opere edili. La parcella per questa prestazione è legata alle numerose responsabilità civili e penali assunte, e non alle ore di lavoro o a materiale preparato. È un ruolo controverso, perchè da un lato il committente lo vorrebbe pagare poco, non essendo tangibile il suo operato, finendo col ritenerlo quasi irrilevante; dall’altro, al primo problema durante e dopo il cantiere, si punta sempre il dito su questa figura. Come non bastasse, la Legge dice che il Direttore dei Lavori deve fermare il cantiere e sporgere denuncia, in caso di gravi irregolarità. Il direttore lavori farà intervenire in cantiere, anche gli altri tecnici del team, ognuno per le proprie competenze.

  • RILIEVI IMPIANTI SOTTOTRACCIA

Una prestazione poco diffusa, ma molto utile al proprietario -a posteriori- è il rilievo dei dettagli costruttivi e degli impianti, durante la loro esecuzione, al fine di rendere agevoli i futuri interventi di manutenzione; che negli anni saranno pressochè ineluttabili. È un lavoro che richiede molto tempo, sia per la necessità di frequenti accessi al cantiere, sia per il rilievo e la restituzione (la messa ‘in bella copia‘). In questo caso, il costo è proporzionale al tempo, e per tale motivo non è una prestazione messa in pratica. Il committente confida sulla memoria, propria e degli operai, e sulle foto scattate con lo smartphone, che però, spesso non forniscono alcuna indicazione sulla posizione esatta.

Un cantiere che si attiene al rispetto della legge per l’incolumità di tutti è fondamentale anche perché tutela anche voi da qualunque situazione spiacevole. La presenza di chi ha ordinato i lavori rappresenta infine un ottimo sprone per la ditta che si sente in dovere di procedere in maniera perfetta e garantisce al committente un risultato pienamente soddisfacente.

Questa fase dell’intero processo, corrisponde alla durata del cantiere vero e proprio.In questa fase, l’aspetto tecnico diventa quello di un controllo; verificare cioè, che materiali e tecniche corrispondano a quanto previsto. Accade quasi sempre, che in corso di costruzione insorgano problemi, difficoltà, dubbi, su aspetti e dettagli imprevisti, che tecnici e maestranze risolveranno in cantiere.

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Installatori certificati impianti di allarme Risco group.

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